Ik heb schade aan mijn huurwoning

De verhuurder moet er voor zorgen dat de huurwoning goed onderhouden is. De woning moet geschikt zijn om in te wonen. U wilt weten wat de verhuurder moet herstellen.

In de wet staat dat kleine herstellingen door de huurder zelf gedaan moeten worden. Denk aan het ontluchten en bijvullen van een verwarmingsinstallatie, het vervangen van deurknoppen of het schoonhouden van de tuin. Kleine herstellingen doet u zelf of laat u doen door iemand anders.

Soms is voor het oplossen van het probleem bijzonder gereedschap of kennis nodig of is de oplossing heel eenvoudig, maar blijkt deze toch erg duur te zijn. U kunt de verhuurder dan toch vragen om het probleem voor u op te lossen. Wat allemaal onder kleine herstellingen valt, leest u in het Besluit kleine herstellingen. Een duidelijke samenvatting van dit besluit vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Let op: soms is in uw huurcontract afgesproken dat kleine herstellingen toch door de verhuurder gedaan worden. U betaalt hier meestal servicekosten voor.

De verhuurder is verplicht om op uw verzoek gebreken aan de woning te herstellen. Wat onder een ‘gebrek’ valt is erg breed. Een gebrek is een eigenschap of situatie dat er voor zorgt dat u niet normaal kunt genieten van uw woning. Het kan bijvoorbeeld een lekkage in het dak zijn, maar ook een vocht- of schimmelprobleem.

U kunt de verhuurder telefonisch of per e-mail vragen om het gebrek te herstellen. Meestal maakt de verhuurder een afspraak voor de reparatie.

In sommige gevallen hoeft de verhuurder de gebreken niet te herstellen. Bijvoorbeeld als het probleem door uw toedoen is ontstaan, of als het herstel erg veel kost terwijl u weinig last hebt van het probleem.

In de wet staat dat u gebreken direct moet melden bij de verhuurder. Zo voorkomt u dat de verhuurder kosten bij u in rekening brengt als de schade door het wachten groter is geworden.

Hebt u na enkele dagen niets van de verhuurder gehoord? Of hebt u een negatieve reactie ontvangen? Dan vraagt u de verhuurder het beste nog een keer schriftelijk om de gebreken te herstellen.

In de brief kunt u de volgende informatie toevoegen:

1. Informatie over de huurwoning. Bijvoorbeeld het adres en hoe lang u de woning huurt.
2. Een omschrijving van de gebreken of problemen aan uw huurwoning.
3. Wat er al is besproken over uw klacht met de verhuurder.
4. Een verzoek aan de verhuurder om binnen de termijn van 2 weken de gebreken te herstellen.
5. Geef eventueel aan wat u doet wanneer de verhuurder niet ingaat op uw vraag. Meer informatie leest u onder 'De verhuurder doet niets, wat nu?'

Bekijk de voorbeeldbrief

Stuur de brief aangetekend op en bewaar het verzendbewijs. Zo kunt u altijd aantonen dat u de brief stuurde.

De verhuurder reageert niet of reageert negatief op uw brief. U kunt dan het volgende doen:

• U kunt de huurbetaling gedeeltelijk stoppen
  U houdt een deel van de huur achter, zolang het gebrek aan de woning niet door de verhuurder wordt hersteld. Het deel van de huur dat wordt achtergehouden moet wel in verhouding staan tot de ernst van het probleem. Als de verhuurder het probleem oplost, moet u de achtergehouden huurbetalingen alsnog aan de verhuurder betalen.
• U herstelt de gebreken zelf en u verrekent de kosten hiervan met de huur
  Als u dit in uw brief aan de verhuurder aankondigt, komt de verhuurder meestal al over de brug. Als de verhuurder laat weten toch de volledige huurbetaling te willen, kunt u het best juridisch advies vragen over de situatie. Neem dan contact met ons op.
• U vraagt om de huurprijs te verlagen aan de rechter of de Huurcommissie
  Over de periode dat het gebrek bestaat kunt u bij de rechter of de Huurcommissie om huurvermindering vragen. Het deel van de huur dat in mindering wordt gebracht moet wel in verhouding staan tot het probleem. Uw vraag om huurvermindering moet u binnen 6 maanden, nadat u de verhuurder hebt gevraagd het gebrek op te lossen, stellen. Als u dit later vraagt dan 6 maanden, kunt u maximaal tot 6 maanden terug huurvermindering krijgen.

Let op: de termijn van 6 maanden geldt alleen als u een sociale huurwoning hebt. Als u een huurwoning in de vrije sector hebt, kan de rechter bepalen dat de huurvermindering tot een langere periode terug gaat. 
Hebt u een huurwoning in de vrije sector? Dan kunt u niet naar de Huurcommissie, tenzij dit in uw huurcontract staat. Wel kunt u aan de rechter vragen om de huurprijs te verlagen. 

Hebt u een sociale huurwoning? Dan kunt u naar de rechter, maar ook naar de Huurcommissie. De kosten van een verzoek bij de Huurcommissie zijn laag. U kunt het verzoek pas sturen naar de Huurcommissie als u 6 weken na uw brief aan de verhuurder nog niets hebt gehoord. Of als de verhuurder laat weten het probleem niet te willen herstellen.

Dit is de beste oplossing als het probleem echt opgelost moet worden en de kosten om dit zelf op te lossen erg hoog zijn. U kunt de rechter ook vragen om een dwangsom op te leggen, voor elke dag dat de verhuurder het probleem niet oplost.

Hebt u vragen of hulp nodig? Neem dan contact met ons op.