Ik wil van de koop af

U hebt een huis gekocht, maar u wilt van de koop af. U vindt het huis bijvoorbeeld toch te duur of krijgt uw huidige woning niet verkocht.

Het doen van een bod voor de koop van een woning betekent nog niet dat u ook feitelijk in onderhandeling bent. Vaak zal een makelaar aangeven dat hij het bod met de verkoper gaat bespreken. Pas als de verkoper reageert met een voorlopig akkoord of een tegenbod kan er worden gesproken van onderhandeling. Koper en verkoper zitten dan in de precontractuele fase. U bent in deze fase meestal vrij om de onderhandelingen af te breken.

Bij de koop van een woning zal niet alleen over de prijs overeenstemming moeten worden bereikt. De opleveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele garanties en overige afspraken maken allemaal deel uit van het te sluiten koopcontract. Zodra er is getekend kunt u niet altijd meer van de koop af. Lees hierover meer in de volgende stappen.

U hebt overeenstemming met de verkoper bereikt over de koop van de woning. De afspraken worden door de verkopende makelaar in het voorlopig koopcontract verwerkt. In de wet is bepaald dat de koop van een woning altijd schriftelijk moet gebeuren. Particuliere kopers worden zo beschermd tegen overhaaste beslissingen.

De term ‘voorlopig’ koopcontract is soms misleidend. Er is namelijk wel een echt contract. De uitdrukking ‘voorlopig’ koopcontract is ontstaan doordat er vaak enige tijd zit tussen het sluiten van het koopcontract en het moment van notariële overdracht.

Op grond van de wet hebt u als koper na het tekenen van het koopcontract een bedenktermijn van 3 dagen. De bedenktermijn geeft u de tijd om professioneel advies in te winnen en ook om terug te komen van een overhaaste beslissing.

De bedenktermijn gaat lopen vanaf de dag nadat het koopcontract door beide partijen is getekend. Als de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, dan wordt hij verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Er moeten tenminste 2 dagen in de termijn vallen die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.

Wilt u gebruik maken van de bedenktermijn? Dan kunt u dit dan het best schriftelijk per aangetekende post laten weten. U hebt dan altijd bewijs dat u de bedenktermijn op tijd hebt ingeroepen.

Let op: uw bericht moet de verkoper binnen de bedenktermijn bereikt hebben. Als uw brief na de bedenktermijn bij de verkoper aankomt, bent u te laat. Het is daarom verstandig om uw brief ook per e-mail met ontvangstbevestiging te sturen aan de verkoper.

Voorbeeld
U tekent op dinsdag om 15.00 uur samen met de verkoper het voorlopig koopcontract op het kantoor van de verkopende makelaar. U begint na het tekenen van het koopcontract toch te twijfelen over uw aankoop. U denkt dat er toch te veel moet gebeuren aan het huis. U wilt daarom van de koop af. U stuurt op donderdagochtend een brief aan de verkoper met de mededeling dat u van de koop af ziet. De brief komt op vrijdag bij de verkoper aan. U bent dan op tijd met het inroepen van de bedenktermijn. Als u de brief pas op vrijdag stuurt, komt deze op zaterdag bij de verkoper aan en bent u te laat.

Het kan zijn dat u na het aflopen van de bedenktermijn toch van de koop af wilt. U kunt dan misschien een beroep doen op de ontbindende voorwaarden in het koopcontract.

Financieringsvoorbehoud
In het voorlopig koopcontract is vaak een financieringsvoorbehoud opgenomen. Het betekent dat als de koper bijvoorbeeld geen hypotheek krijgt, de koop wordt ontbonden. Een termijn van 4 tot 8 weken om de financiering te regelen is meestal gebruikelijk.

Een beroep op het financieringsvoorbehoud moet schriftelijk en aangetekend worden gedaan. Ook moet het beroep voldoende zijn onderbouwd met documenten.

U moet voldoende hebben gedaan om de financiering rond te krijgen. Bij een beroep op het voorbehoud moet u ook documentatie sturen waaruit blijkt dat u een serieuze financieringsaanvraag hebt gedaan. Stuur de hypotheekaanvraag daarom mee. Ook stuurt u een kopie van de afwijzing van de bank met de relevante gegevens. Vaak moet u een afwijzing van minimaal 2 banken of financiële instellingen sturen.

Voorbehoud verkoop woning koper
Soms moet uw eigen woning nog worden verkocht. U wilt natuurlijk dat uw woning zo snel mogelijk en voor een goede prijs wordt verkocht. U kunt daarom in het voorlopig koopcontract afspreken dat uw eigen woning binnen een bepaald aantal maanden tegen een bepaalde prijs moet worden verkocht en dat als dit niet lukt, de koop van de nieuwe woning niet doorgaat. Als u uw woning niet binnen de termijn wordt verkocht, kunt u van de koop af. Het is belangrijk dat u dit voor afloop van de termijn aan de verkoper meldt.

Voorbeeld
In het voorlopig koopcontract is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor de verkoop van uw woning. Als uw woning niet binnen 2 maanden wordt verkocht voor minimaal € 180.000 wordt de koop van uw nieuwe woning ontbonden. In het contract is opgenomen dat uw woning via een NVM makelaar te koop wordt gezet. 5 dagen voor het aflopen van de 2 maanden krijgt de koper van uw woning de financiering rond. Uw (oude) woning wordt voor € 185.000 verkocht. U kunt dan niet meer onder de koop uit.

Voorbehoud van bouwkundige keuring
In het koopcontract hebt u opgenomen dat de koop wordt ontbonden als de bouwkundige keuring van de woning negatief is. Of u hebt opgenomen dat de koop wordt ontbonden als er meer dan € 5.000 voor u aan directe kosten voor de woning noodzakelijk zijn. U laat vervolgens een bouwkundige keuring uitvoeren. Uit het rapport blijkt dat de directe kosten voor achterstallig onderhoud € 6.000 zijn. U kunt in dat geval een beroep doen op de ontbindende voorwaarde. De koop van de woning gaat dan niet door.

U kunt geen beroep doen op de bedenktermijn of op de ontbindende voorwaarden, maar u wilt toch van de koop af? Als u het koopcontract met de verkoper niet nakomt, kan de verkoper een termijn stellen waarbinnen u alsnog het contract nakomt. Als u dit niet binnen de termijn doet of niet binnen de termijn kunt, dan kan de verkoper juridisch van u vorderen dat je het contact toch nakomt of het contract met u ontbinden. De verkoper kan in beide gevallen een boete van u vorderen. In het koopcontract staat hoe hoog de boete is.

Als de verkoper nakoming vordert, zal er een boete worden gevorderd voor elke dag dat u het contract niet nakomt. Hebt u een koopcontract op basis van het model voor NVM koopcontracten, dan is dit een boete van 3% van de koopsom met een maximum van 10% van de koopsom. Als de verkoper het contract ontbindt, is de boete meestal direct 10% van de koopsom. Ook als de verkoper geen schade heeft moet u deze boete betalen. Als de schade van de verkoper hoger is dan de boete, kan de verkoper een aanvullende schadevergoeding van u vragen.

U kunt de verkoper vragen om de boete te verminderen, bijvoorbeeld omdat de woning al voor een hoger bedrag is verkocht. Als de verkoper niet wil meewerken kunt u aan de rechter vragen om de boete te matigen. Alleen in uitzonderlijke gevallen verlaagt de rechter de boete op grond van de redelijkheid en billijkheid. Als de rechter ingaat op je verzoek, hoeft u minder te betalen dan de boete die in het koopcontract staat. Of de boete door de rechter wordt gematigd is afhankelijk van de situatie. Een rechter zal rekening houden met de volgende vragen:

• Wat is de reden dat u het contract niet nakomt? Hebt u voldoende inspanningen gepleegd om het contract wel na te komen?
• Hebt u schuld aan de reden dat het contract niet na wordt gekomen? Of bent u door uw makelaar verkeerd geïnformeerd?
• Wat is uw financiële positie?
• Heeft de verkoper schade geleden? Bijvoorbeeld dubbele hypotheekkosten of een verminderde opbrengst als de woning tegen een lagere prijs is verkocht aan nieuwe kopers.

Hebt u vragen of hulp nodig? Neem dan contact met ons op.